I modelli edonici si basano sulla definizione di beni intesi come insiemi di varie caratteristiche o proprietà. Appartengono alla qualità degli immobili sia informazioni sulla struttura fisica e sull’utilizzo sia quelle relative alla localizzazione degli immobili.
Sulla falsariga di queste caratteristiche degli immobili si possono stimare sulla base delle relative caratteristiche anche i prezzi degli immobili, analogamente a un paniere tipo, il cui prezzo è determinato dal contenuto o dai prezzi dei prodotti contenuti. L’unica differenza sta nel fatto che i prezzi delle diverse caratteristiche degli immobili non possono essere osservati singolarmente.
Tuttavia, è possibile calcolare prezzi marginali o impliciti mediante una regressione multipla, in modo che l’equazione edonica riproduca più fedelmente possibile il prezzo di ciascun immobile. I prezzi impliciti consentono poi di valutare la qualità degli immobili oggetto di transazioni e di procedere a un adeguamento della qualità.
L’UST utilizza il cosiddetto metodo dell’«hedonic repricing».
